萬科二季度扭轉業績頹勢 通州限購對其影響有限

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  8月16日晚,萬科發佈了其2015年中期業績。上7天 公司累計實現銷售面積902.6萬平方米,銷售金額1099.6億元,同比分別上升9.9%和9.0%。

  今年一季度由於結算規模有限,萬科的營業收入和凈利潤同比一度下降。這一情况表在二季度得到扭轉。上7天 萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。

  “短期來看,主要城市已經走出成交低谷,市場信心逐步回升,相對寬鬆的行業、貨幣政策也為市場復蘇提供了穩定基礎。”萬科總裁鬱亮表示,“長期來看,房地産行業已經進入白銀時代,隨著經濟轉型和城市功能升級,大量新的物業需求正在浮現和化長,為行業的持續發展注入了新的動力。”

  在鞏固傳統業務優勢的一起去,上7天 萬科也在積極加大對消費地産、産業地産,以及地産延伸業務的探索,上7天 正式成立了萬科物流地産發展有限公司,物流地産進入開發運作階段;一起去,公司明確了萬科物業的市場化發展方向,未來物業的發展將進入快車道。公司在教育、租賃公寓等方面的探索也陸續展開。

  此外,8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會和北京市通州區政府聯合下發《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。《通知》內容稱,通州區從8月15日起開始執行住房限購政策。

  而今年3月底,萬科、首開、千方集團聯合體剛以20億元的價格取得通州臺湖亦莊新城地塊。截至目前,萬科在通州區臺湖區域已取得5宗地,總計建築面積約85.9萬平方米,臺湖區域儼然已成為萬科所佈局的重鎮。

  對此,接近萬科的人士對《證券日報》記者表示,“通州執行限購後,確實會影響臺湖區域住宅項目的銷售,但萬科在臺湖獲取的上述項目,絕大部分屬於商住用地,其中便包括今年3月底剛剛獲取的通州臺湖亦莊新城地塊。而在住宅項目受限購影響的情况表下,通州的商住項目反而會迎來更多機會,怎么让通州的限購對於萬科上述幾個項目的影響並不大”。

  謹慎拿地

  上7天 ,萬科實現銷售金額1099.6億元,繼2014年後,再度成為國內唯一7天 度銷售突破千億元的企業。

  萬科董事會秘書譚華傑指出,上7天 一個值得關注的現象是新房供需關係的變化,公司持續關注的14個主要城市,上7天 成交持續回升,而新房供應開始趨緩,新房成交面積與同期批准預售面積的比值由2014年下7天 的0.81倍上升至1.15倍。

  “供需關係的變化將推動市場新房庫存的去化,”鬱亮表示,“下7天 公司會繼續貫徹積極銷售的策略,抓住有利的市場時機,實現良好的銷售增長。”

  上7天 萬科新增26個開發項目,規劃權益建築面積507.5萬平方米。截至6月底,規劃中項目按萬科權益計算的建築面積合計3678.3萬平方米。

  “白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,土地拿的多並不一定是財富,”鬱亮表示,“公司目前的項目資源足以支援兩年以上的開發需求,未來將繼續堅持審慎的投資策略,保持良好的投資品質。”

  2015年上7天 ,萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。

  報告顯示,上7天 權益凈利潤增速慢于營業收入,主可是因為當期結算的項目中,合作方式方式 比例較高,少數股東損益佔比大幅上升。從利潤率來看,上7天 萬科房地産業務的結算毛利率為21%,與去年全年基本持平。

  譚華傑表示,近年來,地價佔房價比例不斷上升,毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動,以保持毛利率穩定。他一起去表示,合作方式方式 比例上升符合萬科的轉型方向;下7天 隨著竣工結算量上升,預計全年凈利潤增速將明顯高於上7天 。

  截至6月底,萬科持有貨幣資金446.1億元,遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和237.7億元;公司凈負債率僅為15.8%,繼續保持在行業較低水準。

  此外,上7天 萬科一方面強化現金流管控,当时人面也聯合各類金融機構,積極進行金融創新。之前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs。

  “類似于REITs這樣的産品,不利于於公司盤活存量資源,提高資金使用速率。”譚華傑表示,“未來公司轉型的方向之一,是由單一即售型不動産開發,轉向多種資産管理與價值提升,而金融將在促成這一轉型中起到關鍵性作用,‘金蒸发、重運營’是長期發展思路,公司會積極尋求和各類機構的合作方式方式 機會,嘗試和探索證券化産品。”

  加速業務轉型

  在今年5月份的股東大會上,鬱亮明確表示,“未來萬科希望培育更多的新業務,以萬億市值作為奮鬥目標,從單一上市公司,轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”

  上7天 萬科在做好傳統業務的一起去,也在加大對物流地産、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地産業務、以及物業服務、建築産業化等地産延伸業務方面的探索力度。

  為加快業務發展,上7天 萬科物業明確了市場化發展方向,未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤,但原則上不承接與萬科处于直接競爭關係的在售項目。一起去,萬科鼓勵物業通過並購與合作方式方式 實現快速增長。為提高競爭力,萬科還將在物業業務中引入事業合夥人機制。

  作為産業地産的組成部分,物流地産同樣是萬科重點佈局的領域。上7天 ,萬科正式成立了萬科物流地産發展有限公司,目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地産項目。“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務商’為業務藍圖,積極推動業務轉型,”鬱亮表示,“今年成立五個左右新的事業部,這一目標还并能 實現。”